驱逐禁令到期，如何合法驱逐房客？
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疫情期间，失业的人越来越多，很多房客交不上房租，给房东造成了很大的困扰。菊子所在的当地政府也颁布了Rule46，这个法令规定如果你房子的贷款是federally-backed mortgage loan，那么房东在5月4日到8月25日之间不能驱逐房客。
现在这个法令马上就要到期了，法院也会恢复对驱逐申请的审理，那么作为房东如何才能合理合法地驱逐房客呢？
这一期菊子说房产就为大家讲解驱逐房客的程序和要注意的事项。
如果你的房客不交房租，你想要进行合法驱逐的话，大致要遵循以下5个步骤：
给房客写驱逐通知
向房客送达驱逐通知
向法院提交驱逐申请
参加法庭庭审并获得判决
执行驱逐结果
接下来，我们将一一讲解每一个步骤该如何进行和相应的注意事项。
01
向房客写驱逐通知
首先，房东要在驱逐之前要给房客一个书面的通知，一般也叫做Pay or Move Out/ Pay or Quit Notice。在这个通知上，你要清楚地写明房东信息、房客信息、欠款情况、欠款原因、偿还期限、驱逐细节等等。网上有很多这样的驱逐通知书模板可以借鉴，只要房东在通知书中将重要信息清晰传递给房客即可，比如这样的一份驱逐通知书：
张三：
你好！我是你现在居住的xx路x号xx单元的房东-李四。由于你未能及时向我支付过去7月、8月的房租， 根据我们的租约规定，你已经拖欠了2000刀的租金，请于8月31日之前向我支付全部的欠款，我的银行账户是：1234 5678。如果未能及时收到拖欠房租，我将于9月1日当天向法院递交租客驱逐申请，并申请警察到场监督驱逐过程。
李四
2020年8月24日
关于提前多少天给房客发书面通知，不同的州有不同的法律，一般都是在3-30天之间，佐治亚州要求至少提前7天给房客发通知。
02
向房客送达驱逐通知
写好了驱逐通知书之后，房东就要向房客送达这份驱逐通知书。除了常规的电子邮件以外，房东可以再去邮局邮一封需要收件人签字接收的Certified Mail，以确保房客能及时收到这封通知书。房东也可以把驱逐通知直接送到房客家里，贴在门上并拍照，然后发短信给房客通知他。这些方式都是为了保证房客能在驱逐前7天得知驱逐的信息，因为法律也保障房客的利益，房客有权提前被告知驱逐信息。
03
向法院提交驱逐申请
如果你向房客送达驱逐通知之后，仍没有及时收到欠款，那么你就可以向当地法院申请房客驱逐。申请流程在不同的城市可能会有细微的差别，但整体来说是大同小异的，接下来我就以我所在的Gwinnett County为例。
首先，你可以先检查一下市政府相关网页有没有驱逐流程参考，比如Gwinnett County就给出了步骤指导页面：http://www.gwinnettcourts.com/magistrate/dispossessory-action。应该每个政府都会有一个类似的指导页面。
了解基本流程之后，你就可以去法庭递交申请了，一般负责驱逐的法庭叫Magistrate。房东最好亲自去法庭申请，当场填好申请表之后把相关申请费用也一并付了。
在上交申请之后，警察会把你的诉状送到房客那里，上面会写明房东的诉讼内容。这个过程大概会花费10天左右的时间。在收到诉状之后，房客有8天的回复期，如果房客觉得自己有辩解理由，可以在8天之内给法庭回复。在收到房客的回复之后，法庭会排上庭日期，一般也需要至少10天才能排定。所以，从你向法院递交驱逐申请到最后上庭，大概就要花费1个月的时间。
04
参与庭审并获得判决
在Gwinnett County，法庭一般是在每周三处理驱逐案件，上午是处理有中介代理的案件，下午处理没有中介代理的案件。
开庭的程序大概是这样，法官会先一对儿一对儿地叫原告和被告，叫到之后就点个名，然后给房东房客一个私下调解的时间。如果双方想调解，就去外面去谈；如果不想调解，就什么都不用做等待开庭。一些法庭是原被告自愿选择要不要调解，也有一些法庭是要求双方一定要先调解。比如亚特兰大市区的法庭就要求房东房客先到一个屋子里，在调解员的主持下先进行一个正式的调解。
调解不成你就可以进行庭审了。作为房东，你参与庭审主要有两个目的：一个是拿到writ of possession，这样你可以依法拿回房子；另一个是拿到judgement，上面写了房客要赔付给你多少钱。在拿到writ of possession之后，你就直接去和警察预约时间，请警察到场保证驱逐的正常进行。
当然，向法院申请驱逐和预约警察都是需要付费的。在Gwinnett County，向法院申请驱逐的费用是54刀，警察去送传票是每位房客25刀，向警察预约驱逐是25刀每次。要提醒大家，驱逐执行预约是有时间限制的，你要在拿到Writ of Possession之后尽快预约。
05
执行驱逐程序
在驱逐当天，警察会到场2个小时，他们并不会动手帮你扔东西，只是出席保证驱逐的合法进行。要注意只有警察在场的情况下才能扔房客的东西，并且要扔在你的领地之外，最好每个卧室配2个劳力来确保驱逐能在这2小时之内完成，否则还要再去警察局预约。
06
注意事项
很多房东可能之前没有做过房客驱逐的工作，第一次做会有一些担心和焦虑，这里菊子要再补充一些建议，以供大家参考。
如果要做房屋驱逐不用过于担心，先去当地市政府的网页上搜索关于驱逐的规定。要填什么表、要收多少钱、要怎么走流程都会有很详细的解答。
向房客发出驱逐通知之后只能收全款，不能只收部分款。有些房客在收到你的驱逐通知之后可能会说，自己最近没有那么多钱，能不能先付一部分钱。这时候房东如果只收了部分款，那驱逐程序又要重新开始，因为欠款条件已经改变了。
和房客所有的沟通都要有书面证据。这些书面证据在上庭的时候都要提供给法庭。
填写驱逐申请的索赔时要有清楚详细的说明。要写明根据当初的租约规定，房客欠了租金多少钱、延迟费多少钱、上庭费多少钱，才能根据合理索赔。如果租约上写了，驱逐的费用要由房客负担，那么上庭申诉的时候也要把这部分费用加进去。
只有警察在场才能扔房客的东西，并要扔在你的领地之外。比如你把房客的东西从卧室丢到了你家的院子里，这样是不行的，因为院子也属于你的领地，一定要丢到你的领地之外。
上庭拿到Judgement后，如果房客不赔钱，可以交给房客的公司要求收他的工资，可以找到税务局要求房客的退税，也可以交给私人讨债公司处理。
如果你不想涉入驱逐过程，你也可以找专业的律师或者中介来帮你处理。
希望这期推送能够帮助到有需要的房东！也希望所有的房东都能拥有一个不拖欠房租的好房客！
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